Immobilienkauf in Griechenland

Grundstruktur ist ähnlich: notarielle Beurkundung, Eintragung im Register, Grunderwerbsteuer. Die Rollen sind aber anders verteilt.

In Deutschland prüft der Notar Eigentumsverhältnisse, Lasten und Formalien weitgehend selbstständig, und das Grundbuch ist in der Regel vollständig und aktuell. In Griechenland ist der Notar (Symvolaiographos) für die Beurkundung und die formale Rechtssicherheit zuständig — die inhaltliche Prüfung (Titel, Belastungen, Baugenehmigungen, Katasterstand) übernimmt jedoch Ihr eigener Anwalt. Das ist der wichtigste operative Unterschied und der Grund, weshalb ein separater Rechtsanwalt hier nicht optional ist, sondern integraler Teil des Kaufs.

Das griechische Katastro (Kataster) wird seit den späten 1990ern nach und nach flächendeckend eingeführt und ersetzt schrittweise das ältere Hypothekenamt-System — je nach Region ist die Umstellung unterschiedlich weit. Wer eine Immobilie kauft, muss wissen, welches System vor Ort maßgeblich ist.

Der Notar ist Amtsträger und unparteiisch — er vertritt weder Käufer noch Verkäufer, sondern beurkundet den Vertrag. Er prüft, dass die Parteien geschäftsfähig sind, dass die Steuererklärung eingereicht und die Grunderwerbsteuer bezahlt ist, und dass die Urkunde formal korrekt ist.

Was der Notar in Griechenland nicht macht: die inhaltliche Titelprüfung. Er verlässt sich auf die Unterlagen, die der Anwalt des Käufers vorlegt (Katasterauszug, Grundbuchauszug, Baugenehmigungen, Steuerbescheinigungen, Vorbesitzerkette).

Die Notarkosten liegen üblicherweise bei etwa 0,8–1,2 % des Kaufpreises, mit degressiven Sätzen bei höheren Beträgen.

Beim Erwerb einer Bestandsimmobilie: 3 % pauschal auf den steuerlichen Wert oder Kaufpreis (der höhere Betrag ist maßgeblich), zuzüglich eines geringen kommunalen Zuschlags. Effektiv rund 3,09 %.

Zum Vergleich: In Deutschland liegt die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % — Griechenland ist damit deutlich günstiger.

Neubau: Bei Erstverkäufen ab 2006 gilt grundsätzlich 24 % Mehrwertsteuer statt Grunderwerbsteuer. Diese Regelung ist seit 2019 ausgesetzt — bis auf Weiteres fällt auch beim Neubau nur die reguläre 3-%-Grunderwerbsteuer an. Der Status der Aussetzung wird jährlich geprüft; Ihr Anwalt bestätigt den aktuellen Stand zum Kaufzeitpunkt.

Ja. Das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) Deutschland–Griechenland stammt aus dem Jahr 1966 und ist weiterhin in Kraft. Es regelt, welcher Staat welche Einkommensart besteuert und wie Doppelbesteuerung vermieden wird.

Kernpunkte für Immobilieneigentümer:

• Mieteinnahmen aus griechischer Immobilie werden in Griechenland besteuert (Belegenheitsprinzip). Deutschland stellt sie unter Progressionsvorbehalt frei — sie erhöhen also den deutschen Steuersatz auf Ihr übriges Einkommen, werden aber nicht doppelt versteuert.
• Veräußerungsgewinne aus griechischen Immobilien werden in Griechenland besteuert. Die griechische Kapitalgewinnsteuer auf Immobilienverkäufe wurde bislang mehrfach ausgesetzt.
• ENFIA (griechische Grundsteuer) ist ausschließlich in Griechenland zu entrichten und wird in Deutschland nicht angerechnet.

Konkrete Steuerplanung — insbesondere bei mehreren Objekten, GmbH-Struktur oder geplantem Umzug — sollte mit einem deutschen Steuerberater erfolgen, der DBA-Erfahrung hat.

ENFIA — Grundsteuer: jährlich, wird auf Basis des steuerlichen Werts (nicht Marktwert) und der Ausstattung berechnet. Für ein durchschnittliches Ferienobjekt in Kreta üblicherweise €300–€1.500 pro Jahr.

Einkommensteuer auf Mieteinnahmen (Privatperson):

• 15 % bis €12.000 Jahreseinnahmen
• 35 % zwischen €12.001 und €35.000
• 45 % über €35.000

Zu versteuern ist die Bruttomiete; Werbungskosten sind nur pauschal mit 5 % abzugsfähig. Wer über einen größeren Immobilienbestand nachdenkt, wählt oft eine griechische Gesellschaft (IKE) oder ein anderes Vehikel — dort gelten Körperschaftssteuersätze und andere Abzugsregeln.

Gemeindesteuern (TAP) werden über die Stromrechnung eingezogen und sind gering (€50–€200/Jahr üblicherweise).

Griechenland führt seit den späten 1990ern schrittweise ein flächendeckendes Kataster (Ktimatologio) ein, das das ältere Hypothekenamt-System (Ypothikofylakeio) ersetzt. Die Umstellung ist regional unterschiedlich weit fortgeschritten — in Kreta und Attika weitgehend abgeschlossen, in einigen Inseln und ländlichen Regionen noch in Bearbeitung.

Was das für Sie bedeutet:

• In katastrierten Gebieten: Auszug (Ktimatologiko Fyllo) zeigt Eigentümer, Grenzen, Belastungen — vergleichbar mit dem deutschen Grundbuch.
• In nicht-katastrierten Gebieten: Prüfung erfolgt über das lokale Hypothekenamt, wo der Anwalt die Eigentümerkette rückwärts durch die Urkunden nachverfolgt (üblicherweise 20 Jahre).
• Beim Kauf wird die neue Urkunde in beiden Systemen eingetragen, sofern beide für die betreffende Region relevant sind.

Eine korrekt katastrierte Immobilie mit sauberer Katasterreferenz ist ein Qualitätsmerkmal — bei Objekten mit ungeklärtem Katasterstand ist besondere anwaltliche Sorgfalt geboten.

Gesetzlich nicht mehr verpflichtend (die frühere Pflicht bei Käufen über €80.000 wurde 2014 abgeschafft) — in der Praxis aber unverzichtbar, weil er die inhaltliche Rechtsprüfung durchführt, die der Notar in Griechenland nicht übernimmt.

Was der Anwalt für Sie prüft:

• Eigentümerkette rückwärts (üblicherweise 20 Jahre) auf Lücken, Erbstreitigkeiten, ungeklärte Anteile
• Belastungen: Hypotheken, Pfändungen, Servituten, Vorkaufsrechte
• Baugenehmigungen, Nachträge, mögliche Schwarzbau-Legalisierungen
• Katasterstand und Grenzverlauf gegen tatsächliche Vermessung
• Steuerliche Situation des Verkäufers (kein Rückstand ENFIA/Einkommensteuer)
• Bei Nichtansässigen: AFM-Beantragung, Vollmachten, Übersetzungen

Anwaltshonorar: 1–2 % des Kaufpreises, verhandelbar. Wir empfehlen einen unabhängigen Anwalt, nicht den des Verkäufers.

Die AFM (Arithmos Forologikou Mitroou) ist die griechische Steueridentifikationsnummer. Sie ist zwingend erforderlich, um in Griechenland eine Immobilie zu kaufen, Verträge zu unterzeichnen, Bankkonten zu eröffnen oder Nebenkosten zu bezahlen.

Beantragung: beim zuständigen griechischen Finanzamt (DOY). Für Nicht-Ansässige geht das üblicherweise per Vollmacht durch Ihren Anwalt, ohne persönliche Anwesenheit.

Erforderliche Unterlagen (via Anwalt):

• Reisepasskopie (beglaubigt und, sofern nötig, mit Apostille)
• Meldebescheinigung des Wohnsitzes in Deutschland
• Vollmacht (griechisch) zugunsten des Anwalts

Die Ausstellung dauert üblicherweise 1–3 Werktage. Es gibt eine reguläre AFM für Privatpersonen und eine separate für Gesellschaften — beide sind lebenslang gültig und einmalig.

Ab Reservierung bis zur beurkundeten Übergabe: 4 bis 12 Wochen, je nach Komplexität.

Typischer Ablauf:

• Woche 1–2: Reservierung, Anzahlung, AFM, Vollmachten, Vorprüfung durch Anwalt
• Woche 2–6: Vollständige rechtliche Due Diligence, Katasterauszüge, Steuerbescheinigungen, Vermessung falls nötig
• Woche 4–8: Vorvertrag (fakultativ, aber üblich bei größeren Objekten) mit 10 %-Anzahlung
• Woche 6–12: Notarielle Beurkundung, Zahlung des Restbetrags, Übergabe, Eintragung ins Kataster

Bei Objekten mit klarem Titel und moderner Katastereintragung sind 4–6 Wochen realistisch. Bei komplexeren Fällen — Erbimmobilien, unvollständige Legalisierungen, laufende Nachlassverfahren — dauert es länger, und der Anwalt gibt eine Einschätzung nach der Erstprüfung.

Ja. Die Golden Visa (Investorenaufenthaltstitel) ist weiterhin aktiv, wurde aber 2024 in den Preisschwellen angepasst.

Aktuelle Schwellenwerte (seit September 2024):

• €800.000 — Attika (Athen), Thessaloniki, Mykonos, Santorini, Inseln über 3.100 Einwohner
• €400.000 — übrige Regionen inkl. Kreta außerhalb Heraklion/Chania Stadt
• €250.000 — Umwandlung eines Gewerbeobjekts zu Wohnraum oder Sanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes

Was sie bringt: 5-Jahres-Aufenthaltstitel für Käufer, Ehepartner und Kinder unter 21 (verlängerbar solange die Immobilie gehalten wird), Reisefreiheit im Schengen-Raum bis 90/180 Tage. Kein automatischer Weg zur Staatsbürgerschaft.

Für EU-Bürger: Deutsche Käufer benötigen die Golden Visa nicht für den Wohnsitz oder das Eigentum in Griechenland — Freizügigkeit gilt bereits. Die Golden Visa ist relevant für Nicht-EU-Familienmitglieder (z.B. bei binationaler Familienstruktur) und für Steuerplanung.

Grundsätzlich ja, in der Praxis aber selten und restriktiv. Griechische Banken vergeben Hypotheken an Nicht-Ansässige mit maximal 50–60 % Beleihungsgrenze und höheren Zinsen als für Inländer. Die Bearbeitung dauert 2–4 Monate.

Was die meisten deutschen Käufer stattdessen tun: Finanzierung über die deutsche Hausbank (mit ggf. anderer deutscher Immobilie als Sicherheit) oder Kaufpreis vollständig in Eigenkapital. Der Bargeldkauf ist in Griechenland üblich und beschleunigt die Verhandlung.

Wichtiger Hinweis zu Bargeldgrenzen: Der griechische Kaufpreis darf nicht in bar gezahlt werden — Zahlung erfolgt zwingend per Banküberweisung, damit der Notar die Herkunft der Mittel bestätigen kann (Geldwäscheprävention). Bargeld über €500 ist bei Immobilientransaktionen ausgeschlossen.

Praktisch sind drei Schritte in Reihenfolge:

1. Objekt eingrenzen — Portfolio ansehen, Besichtigung vor Ort oder per Videoschalte. Wir organisieren Besichtigungen auf Deutsch oder Englisch, mit Vorabinformationen zu Region, Preisniveau und Renditeerwartung.
2. Rechtliche Prüfung starten — parallel zur zweiten Besichtigung setzen wir Sie mit einem unabhängigen griechischen Anwalt in Verbindung, der die Due Diligence durchführt.
3. Reservierung, AFM, Vertrag — Reservierungsvereinbarung mit dem Verkäufer, AFM-Beantragung über Anwalt, dann Notartermin sobald die Prüfung abgeschlossen ist.

Von der ersten Anfrage bis zum Notartermin sind 4–12 Wochen realistisch. Kontaktieren Sie uns per Kontaktformular mit Region und Budgetrahmen — wir bereiten die passenden Objekte und den Ablauf für Ihren Fall vor.