Golden-Visa-Immobilien in Griechenland

Das griechische Golden Visa ist eines der zugänglichsten Aufenthaltsprogramme Europas durch Investition. Nicht-EU-Käufer, die qualifizierende Immobilien über der Mindestschwelle erwerben, erhalten eine verlängerbare 5-jährige Aufenthaltsgenehmigung, die sie selbst, den Ehepartner, Kinder unter 21 (24 bei Studium) und abhängige Eltern von beiden Seiten abdeckt. Es gibt keine Anwesenheitspflicht: Besuchen Sie Griechenland einmal alle 5 Jahre zur Verlängerung, leben Sie dazwischen, wo Sie möchten.

Die zwei Investitionsstufen

800.000 € — erforderlich in Attika (einschließlich der Athener Metropolregion und Piräus), Thessaloniki, Mykonos und Santorini. Dies sind die als „hohe Nachfrage" ausgewiesenen Gebiete.

400.000 € — überall anders erforderlich: Kreta (alle vier Regionaleinheiten), die Peloponnes, Korfu und die Ionischen Inseln, Paros, Naxos, Rhodos, Chalkidiki und der Rest des griechischen Festlands. Deshalb ist Kreta zum beliebtesten Golden-Visa-Ziel geworden: 400.000 € kaufen eine echte Luxusvilla in Chania oder Elounda, die in Attika 800.000 €+ kosten würde.

Kombination von Immobilien

Sie können die Schwelle mit einer einzigen Immobilie erreichen oder mehrere Immobilien kombinieren, deren Gesamtwert das Minimum erreicht. Beliebte Käuferstrategien: eine primäre Residenz plus eine renditestarke Wohnung; zwei Dorfhäuser à 200.000–300.000 € zur Erreichung der 400.000 €; oder eine Ferienvilla à 400.000 € plus eine kleinere Stadtwohnung à 200.000 €.

Zeitplan & Prozess

Typischer End-to-End-Zeitplan beträgt 4–8 Wochen von der Absichtserklärung bis zur Erteilung der Aufenthaltsgenehmigung. Kaufabschluss 4–6 Wochen (griechische Steuernummer → Bankkonto → Rechts-Due-Diligence → notarielle Übertragung). Aufenthaltsantrag 2–4 Wochen nach Kauf. Ktimatoemporiki koordiniert den gesamten Prozess über unsere internen Rechtspartner.

Reformen nach 2024 im Detail

Griechenland hat die Golden-Visa-Investitionsschwelle im September 2024 angehoben — das vorherige Minimum von 250.000 € wurde durch die aktuelle zweistufige Struktur ersetzt (800.000 € hohe Nachfrage vs. 400.000 € anderswo). Wichtige Nuancen: (1) Übergangsschutz für Verträge vor der Reform, die vor dem 31. August 2024 unterzeichnet wurden; (2) Mindestgröße der Immobilie 120 m² in der 800.000 €-Zone; (3) Baugenehmigung-in-der-Hand-Erfordernis für kombinierte Land- + Baustrategien; (4) Kurzzeitvermietung nur für Immobilien erlaubt, die über den Wohnschwellen erworben wurden, nicht gewerblich umgewandelt. Unser Beratungs-Desk führt aktuelle jährliche Regelbücher pro Zone.

Antragszeitplan & Dokumentation

Der griechische Aufenthaltsantrag (Typ D2-Genehmigung) erfordert: (1) notariell beglaubigte Kaufabschluss-Dokumente; (2) Nachweis der Mittel (Kontoauszüge, Überweisungsnachweise); (3) Krankenversicherungspolice (griechisch oder tragbare EU); (4) Führungszeugnis aus dem Wohnsitzland (apostilliert). Zeitplan von der notariellen Fertigstellung bis zur Ausstellung der Genehmigung beträgt typischerweise 2–4 Wochen in Athen/Thessaloniki, 3–6 Wochen in Regionalämtern. Verlängerung alle 5 Jahre, ohne Mindestaufenthaltspflicht dazwischen.

Übliche Käuferstrategien

Vier dominante Strukturen in 2026: (1) Einzel-Asset-Hauptwohnsitz — eine Villa 400.000–600.000 € auf Kreta oder ein Penthouse 800.000–1,2 Mio. € in Athen für Lifestyle-plus-Residenz; (2) Mietrenditen-Portfolio — zwei oder drei Wohnungen à 200.000–400.000 € in der Chania-Altstadt oder in Athen-Kolonaki, die sich zur Schwelle summieren; (3) Villa-plus-Investment-Split — eine Ferienvilla + eine Athener Mieteinheit, die Lifestyle und Rendite kombinieren; (4) Build-to-Let — bebaubares Grundstück + Baupaket, das ein brandneues Asset mit 15–25 % Abschlag zu vergleichbarem fertigem Bestand liefert.

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