Golden Visa · Griechische Aufenthaltsgenehmigung durch Immobilien
Golden-Visa-Immobilien in Griechenland
Durchsuchen Sie 22 griechische Immobilien, unabhängig als Golden-Visa-berechtigt verifiziert - Villen, Wohnungen und Anwesen, die die Schwellen erfüllen: 800.000 € in Attika, Thessaloniki und auf allen Inseln mit über 3.100 Einwohnern (inkl. Kreta, Mykonos, Santorini, Rhodos, Korfu, Paros); 400.000 € im übrigen Festlandgriechenland. Jedes Angebot wurde von unserem Team auf Berechtigung geprüft. EU-Aufenthaltsrecht für die ganze Familie, unbegrenzt verlängerbar, ohne Anwesenheitspflicht.
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Athen (800.000 €-Stufe) Kreta (800.000 €-Stufe) Mykonos Santorini
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Wie das griechische Golden Visa funktioniert — Kurzleitfaden
Das griechische Golden Visa ist eines der zugänglichsten Aufenthaltsprogramme Europas durch Investition. Nicht-EU-Käufer, die qualifizierende Immobilien über der Mindestschwelle erwerben, erhalten eine verlängerbare 5-jährige Aufenthaltsgenehmigung, die sie selbst, den Ehepartner, Kinder unter 21 (24 bei Studium) und abhängige Eltern von beiden Seiten abdeckt. Es gibt keine Anwesenheitspflicht: Besuchen Sie Griechenland einmal alle 5 Jahre zur Verlängerung, leben Sie dazwischen, wo Sie möchten.
Die zwei Investitionsstufen
800.000 € - erforderlich in Attika (inkl. Großraum Athen und Piräus), Thessaloniki und auf allen Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern - darunter Kreta, Mykonos, Santorini, Rhodos, Korfu, Paros und Naxos. Mindestgröße der Immobilie 120 m².
400.000 € - erforderlich im übrigen Festlandgriechenland: Peloponnes (Porto Heli, Nafplio, Mani), Chalkidiki, Epirus, Pilion und Mittelgriechenland, dazu Inseln mit weniger als 3.100 Einwohnern. Auf dem Festland kauft man für 400.000 € eine echte Luxusvilla, die in Attika 800.000 €+ kosten würde.
Kombination von Immobilien
Sie können die Schwelle mit einer einzigen Immobilie erreichen oder mehrere Immobilien kombinieren, deren Gesamtwert das Minimum erreicht. Beliebte Käuferstrategien: eine primäre Residenz plus eine renditestarke Wohnung; zwei Dorfhäuser à 200.000–300.000 € zur Erreichung der 400.000 €; oder eine Ferienvilla à 400.000 € plus eine kleinere Stadtwohnung à 200.000 €.
Zeitplan & Prozess
Typischer End-to-End-Zeitplan beträgt 4–8 Wochen von der Absichtserklärung bis zur Erteilung der Aufenthaltsgenehmigung. Kaufabschluss 4–6 Wochen (griechische Steuernummer → Bankkonto → Rechts-Due-Diligence → notarielle Übertragung). Aufenthaltsantrag 2–4 Wochen nach Kauf. Ktimatoemporiki koordiniert den gesamten Prozess über unsere internen Rechtspartner.
Reformen nach 2024 im Detail
Griechenland hat die Golden-Visa-Investitionsschwelle im September 2024 angehoben — das vorherige Minimum von 250.000 € wurde durch die aktuelle zweistufige Struktur ersetzt (800.000 € hohe Nachfrage vs. 400.000 € anderswo). Wichtige Nuancen: (1) Übergangsschutz für Verträge vor der Reform, die vor dem 31. August 2024 unterzeichnet wurden; (2) Mindestgröße der Immobilie 120 m² in der 800.000 €-Zone; (3) Baugenehmigung-in-der-Hand-Erfordernis für kombinierte Land- + Baustrategien; (4) Kurzzeitvermietung nur für Immobilien erlaubt, die über den Wohnschwellen erworben wurden, nicht gewerblich umgewandelt. Unser Beratungs-Desk führt aktuelle jährliche Regelbücher pro Zone.
Antragszeitplan & Dokumentation
Der griechische Aufenthaltsantrag (Typ D2-Genehmigung) erfordert: (1) notariell beglaubigte Kaufabschluss-Dokumente; (2) Nachweis der Mittel (Kontoauszüge, Überweisungsnachweise); (3) Krankenversicherungspolice (griechisch oder tragbare EU); (4) Führungszeugnis aus dem Wohnsitzland (apostilliert). Zeitplan von der notariellen Fertigstellung bis zur Ausstellung der Genehmigung beträgt typischerweise 2–4 Wochen in Athen/Thessaloniki, 3–6 Wochen in Regionalämtern. Verlängerung alle 5 Jahre, ohne Mindestaufenthaltspflicht dazwischen.
Übliche Käuferstrategien
Vier dominante Strukturen in 2026: (1) Einzel-Asset-Hauptwohnsitz - eine Villa 400.000-600.000 € auf der Peloponnes oder eine Villa 800.000-1,2 Mio. € auf Kreta / ein Penthouse in Athen für Lifestyle-plus-Residenz; (2) Mietrenditen-Portfolio — zwei oder drei Wohnungen à 200.000–400.000 € in der Chania-Altstadt oder in Athen-Kolonaki, die sich zur Schwelle summieren; (3) Villa-plus-Investment-Split — eine Ferienvilla + eine Athener Mieteinheit, die Lifestyle und Rendite kombinieren; (4) Build-to-Let — bebaubares Grundstück + Baupaket, das ein brandneues Asset mit 15–25 % Abschlag zu vergleichbarem fertigem Bestand liefert.
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Nach Gebiet & Schwelle erkunden
Regionen nach Golden-Visa-Stufe - 800.000 € in Attika, Thessaloniki und auf den großen Inseln; 400.000 € im übrigen Festland.
Golden-Visa-Immobilien — FAQ
Wie viel muss ich für das griechische Golden Visa investieren?
800.000 € in der Stufe hoher Nachfrage: Attika (Großraum Athen + Piräus), Thessaloniki und alle Inseln mit über 3.100 Einwohnern - darunter Kreta, Mykonos, Santorini, Rhodos, Korfu und Paros. 400.000 € gelten im übrigen Festlandgriechenland und auf kleineren Inseln. Ein Sonderweg ab 250.000 € gilt überall für Gewerbe-zu-Wohnraum-Umwandlungen und die Restaurierung denkmalgeschützter Gebäude.
Welche griechischen Immobilien qualifizieren sich?
Jede rechtlich betitelte Wohnimmobilie (Villa, Wohnung, Haus oder Grundstück mit Baugenehmigung), die die Schwelle erfüllt, qualifiziert sich. Rein gewerbliche Immobilien nicht. Unser Beratungs-Desk bestätigt die Berechtigung pro Angebot, bevor Sie sich verpflichten.
Kann ich mehrere Immobilien kombinieren?
Ja. Der aggregierte Wert, der die Schwelle erreicht, funktioniert. Beliebt: eine Hauptresidenz + eine renditestarke Wohnung; zwei Dorfhäuser à 200.000–300.000 € zur Erreichung von 400.000 €; oder eine Ferienvilla + Stadtwohnung.
Wie lange dauert der Prozess?
4–8 Wochen End-to-End. Kauf: 4–6 Wochen (Steuernummer → Bank → Due-Diligence → Notar). Aufenthaltsantrag: 2–4 Wochen nach Kauf. Ktimatoemporiki koordiniert über interne Rechtspartner.
Erhalten Familienangehörige auch Aufenthaltsgenehmigung?
Ja. Deckt Hauptantragsteller, Ehepartner, Kinder unter 21 (24 bei Studium) und abhängige Eltern von beiden Seiten ab. Eines der familienfreundlichsten GV-Rechtssysteme Europas.
Kann ich die Immobilie vermieten?
Ja. Kurzzeit-Airbnb oder Langzeitvermietung erlaubt. Mieteinnahmen werden nach griechischen Standard-Immobilienregeln besteuert. Unser Immobilienverwaltungs-Desk betreibt GV-Immobilienportfolios — vollständig schlüsselfertig einschließlich EOT/STR-Lizenzierung.
Gibt es eine Aufenthaltsdauer-Anforderung?
Nein. Anders als portugiesische oder spanische Golden-Visa-Programme hat das griechische Golden Visa keine Mindestaufenthaltspflicht. Besuchen Sie Griechenland einmal alle 5 Jahre zur Verlängerung der Genehmigung. Die Aufenthaltsgenehmigung deckt vollständige Schengen-Reiserechte ab.
Kann ich meine Golden-Visa-Immobilie nach Erhalt der Aufenthaltsgenehmigung verkaufen?
Ja, aber die Aufenthaltsgenehmigung hängt von der qualifizierenden Investition ab. Ein Verkauf vor der ersten Verlängerung (5-Jahres-Marke) löst den Widerruf der Genehmigung aus, es sei denn, sie wird sofort durch einen anderen qualifizierenden Immobilienkauf ersetzt. Nach der Verlängerung (nach 5 Jahren) können Käufer ihre Bestände flexibler umstrukturieren.
Muss ich physisch in Griechenland leben, um das Golden Visa zu behalten?
Nein. Griechenland hat keine Mindestaufenthaltspflicht — anders als spanische oder portugiesische Golden-Visa-Programme. Besuchen Sie einmal alle 5 Jahre zur Verlängerung und die Genehmigung bleibt unbegrenzt gültig. Das macht Griechenland zu einer der flexibelsten EU-Aufenthalts-durch-Investition-Rechtssysteme.
Kann Golden Visa zur griechischen Staatsbürgerschaft führen?
Ja, aber nicht automatisch. Nach 7 Jahren rechtmäßigem Aufenthalt (einschließlich der Golden-Visa-Jahre) können Antragsteller die Einbürgerung beantragen. Anforderungen umfassen griechischen Sprachtest (B1-Niveau), Integrationsinterview und sauberen Leumund. Die meisten Golden-Visa-Käufer streben nicht die Staatsbürgerschaft an, sondern betrachten die Genehmigung als EU-Mobilitäts-Infrastruktur.